Co musisz wiedzieć zanim zbudujesz dom

Decyzja o wybudowaniu domu jest jedną z najpoważniejszych decyzji w życiu. Ogrom spraw, nad którymi trzeba trzymać pieczę może być przytłaczający. Z drugiej strony pułapki nie tylko finansowe ale i prawne. Jak przez to wszystko przebrnąć i nie stracić zmysłów? Kluczem jest wiedza! W naszym artykule nakreślimy kilka wskazówek, które warto wziąć pod uwagę zanim zaczniemy budować dom:

1. Działka – Znalazłeś wreszcie swój wymarzony skrawek ziemi i wiesz, że właśnie tutaj chcesz zamieszkać. Ok, jedno z głowy. Teraz powinieneś sprawdzić następujące rzeczy:
   • Stan prawny działki – sprawdź czy teren ma status działki budowlanej, czyli czy w ogóle możesz się na niej budować. Ponadto dowiesz się kto jest jej właścicielem i jaki jest jej status prawny, czyli np. czy nie ciążą na niej jakieś hipoteki, albo czy teren nie jest w strefie ochrony konserwatorskiej, itp. Wszystkich tych informacji dowiesz się z księgi wieczystej.
   • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – zdobyty w starostwie powiatowym. W nim znajdziesz informacje o tym, jaki rodzaj zabudowy i kształt jej dachu jest dopuszczany na danej działce. Ważne jest, żeby sprawdzić to zanim wybierze się projekt domu, ponieważ dodatkowe zmiany w projekcie mogą być bardzo kosztowne. Dodatkowo MPZP zawiera informacje o tym, co zostało zaplanowane w otoczeniu Twojego domu, np. droga lub galeria handlowa.
   • Decyzja o warunkach zabudowy – jeśli działka, którą chcesz nabyć nie znajduje się na terenie obejmowanym przez MPZP, w urzędzie gminy musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
   • Wielkość działki –przyjmuje się, że minimalna szerokość działki budowlanej to 450 m², a jej szerokość nie może być mniejsza niż 14m. Najkorzystniejszą pod zabudowę jest działka kwadratowa bądź prostokątna.
   • Odległość od granicy z sąsiednią działką –te wartości ściśle definiuje prawo. Dom powinien się znajdować w odległości większej niż 4m, jeśli ściana zwrócona w stronę granicy posiada okna. Jeśli nie, ogległość nie może być mniejsza niż 3m. Niektóre elementy domu jak tarasy, schody, balkony, itp. mogą znajdować się bliżej granicy działki, ale nie bliżej niż 1,5m.
   • Rodzaj gruntu – to istotny element jeśli planujemy piwnicę. Warto wykonać badania gruntu i opracować niezbędną dokumentację warunków geotechnicznych, gdyż dzięki nim można dokładnie wybrać technologię kładzenia fundamentów, głębokość piwnicy oraz pozyskać informację o stopniu osiadania oraz oddziaływania wód gruntowych.
   • Otoczenie działki –sprawdź dokładnie, czy w okolicy Twojej działki nie ma np. oczyszczalnie ścieków, sortowni śmieci, fermy zwierząt czy fabryki. Im większy obiekt, tym bardziej uciążliwy za sprawą kurzu, zapachu i hałasu.
   • Dojazd – jest szczególnie ważny. Jeśli do Twojej posesji nie prowadzi jeszcze droga asfaltowa, sprawdź w urzedzie gminy, czy jest planowana jej budowa. Warto również zwrócić szczególną uwagę na bliskość komunikacji miejskiej.
   • Infrastruktura – mieszkanie na pustkowiu wybierają z reguły nieliczni. Jeśli do nich nie należysz, sprawdź, gdzie w okolicy Twojej działki znajdują się sklepy, placówki zdrowia, szkoły, przedszkola, poczta, itp.
   • Drzewa na działce – na swojej działce możesz wycinać jedynie drzewa owocowe i takie, które nie mają 10 lat. Aby wyciąć inne musisz zgłosić się do urzędu gminy po stosowne pozwolenie.

2. Dom – czyli mamy już działkę, znamy jej status prawny oraz możliwości zabudowy. Czas brać się za budowę.. ale najpierw weź pod uwagę kilka poniższych kwestii:
   • Projekt domu – powinien brać pod uwagę wielkość działki i jej kształt. Na dużym terenie, dobrym rozwiązaniem jest dom parterowy, na mniejszym – dom piętrowy. Zastanów się ile potrzebujesz powierzchni użytkowej, jaki duży chcesz mieć ogród, czy potrzebujesz garażu lub budynku gospodarczego. Warto również, żeby projekt domu nie odstawał zbytnio od okolicznych zabudować. Jeśli znasz już swoje zapotrzebowania musisz postarać się o projekt. Tutaj drogi są dwie:
     1. Projekt indywidualny – architekt wykona projekt dopasowany do Twoich zapotrzebowań, według warunków zabudowy i najnowszych trendów. Ponadto, z gotowym projektem można od razu występować o zgodę na budowę. Wadą takiego rozwiązania są wysokie koszty oraz fakt, że dana konstrukcja nie była przetestowana w praktyce (w końcu jest stworzona dla Ciebie wyłącznie).
     2. Projekt gotowy – w internecie znajdziesz wiele stron, które oferują gotowe projekty domów. Ich zaletą są zdecydowanie niższe koszty oraz fakt, że zostały sprawdzone w praktyce, o czym można również poczytać na wszelakich forach dyskusyjnych, zarówno z punktu widzenia wykonawcy jak i mieszkańca. Wadą na pewno powtarzalność, koszty indywidualnych przeróbek oraz koszt dopasowania do warunków zabudowy.
   • Metoda gospodarcza czy ekipa budowlana – dwa sposoby na prowadzenie budowy. Pierwsza z nich zakłada, że inwestor sam buduje (tudzież zatrudnia firmy podwykonawcze), kupuje materiały i spędza sporo czasu na budowie. Metoda tańsza, ale czasochłonna. Druga z nich polega na zatrudnieniu firmy, która poprowadzi budowę od A do Z. Metoda droższa, ale bezstresowa.
   • Na czym nie warto oszczędzać –z pewnością na materiałach. Zawsze warto korzystać ze sprawdzonych i atestowanych producentów. Nikt nie chce być świadkiem przeciekania dachu, pęknięć ścian, itp. Tutaj można też się pokusić o rozwiązania energooszczędne. Co prawda wymagają zainwestowania większego kapitału, ale w trakcie użytkowania z pewnością się zwróci.
   • Na czym można oszczędzić przy budowie domu –z pewnością gotowy projekt domu wyjdzie taniej niż indywidualny. Zrezygnowanie z piwnicy może ograniczyć koszty budowy o 15%, z kolei wybór prostego dachu również przyniesie spore oszczędności, gdyż szacuje się, że blisko 40% kosztów budowy domu pochłania właśnie dach.
   • Specjaliści – ekipa budowlana, kierownik budowy, to ludzie, bez których żadna budowa się nie uda. PS. Czasami na nich też nie warto oszczędzać 😉
   • Uzbrojenie działki – jeśli Twoja działka nie jest uzbrojona, sprawdź czy w jej okolicach znajduje się sieć wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna i gazowa. Dowiedz się jakie są koszty przyłączenia tych mediów i od razu zgłaszaj zapotrzebowanie na przyłącze. Bez wody i prądu budowa nie wystartuje.
   • Akt notarialny –do momentu wpisu do księgi wieczystej, akt notarialny potwierdza prawo do dysponowania nieruchomością.
   • Zgłoszenie zamiast pozwolenia – budowa domu jednorodziennego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, według nowych przepisów, nie wymaga zezwolenia, a jedynie zgłoszenia z projektem budowlanym
   • Zgłoszenie a rozpoczęcie robót –jeśli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia urząd nie zgłosi sprzeciwu, możesz rozpocząć budowę